Assurance loyers impayés

Avis & conseils pour mieux choisir son assurance loyers impayés

Est-ce nécessaire de s’assurer contre les loyers impayés ?

Pour les propriétaires bailleurs privés, une personne qui loue et qui ne paie plus ses loyers est un tourment. Heureusement qu’il existe une issue favorable pour s’en préserver de manière efficace : l’assurance, communément désignée « garantie loyers impayés » ou en simples initiaux « GLI ». Depuis le 20 janvier 2016, le mécanisme VISALE se substitue à la GRL et la Gul mort-née pour apporter une assistance aux employés précaires et les jeunes à trouver une habitation.

Mais comment fonctionne ces fameuses garanties sur les loyers impayés ? Notre exploration sur le sujet

Contrairement à ce que l’on croit, la crise économique ne cause pas nécessairement une augmentation remarquable des impayés de loyers. Jacky Chapelot, président adjoint de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), affirme « Ils représentent énormément moins de 3 % des logements loués ». Ils seraient même situés dans l’intervalle de 1,5 et 2 %, d’après Paul Philippot, délégué général de l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi), qui souligne cependant qu’« il n’y a aucune statistique officielle, excepté les chiffres généraux de la Chancellerie sur les contentieux locatifs ». Jacky Chapelot note tout de même une hausse significative des retards de paiement : « Les gestionnaires de biens relancent de plus en plus les locataires de bonne foi. » Ces retards de paiement, s’ils se répètent, et a fortiori s’ils laissent concevoir l’arrêt pur et simple du paiement des loyers, plongent quelques fois le bailleur dans de sérieuses difficultés.

Assurance ou caution ?

L’on suggère au bailleur, généralement, d’adhérer à une assurance ad hoc – le plus fréquemment, l’assurance dénommée garantie des loyers impayés (GLI) – lorsque les loyers perçus constituent une part considérable de ses ressources, ou s’ils viennent compenser le remboursement d’un emprunt. Cela ne signifie pas qu’il n’est pas indispensable de s’assurer dans les autres situations. A titre d’exemple, lorsque le bailleur a des revenus sûrs et aisés, ou d’un patrimoine locatif assez considérable pour mutualiser le risque d’impayés entre ses diverses locations. Mais c’est moins nécessaire. La caution est généralement suffisante pour garantir le versement des loyers, suffise qu’elle soit elle-même solvable. Reste que l’acte qui sert de caution est très facilement rejetable – et généralement rejeté – en justice, du fait de son extrême formalisme, dédiée à assurer la protection de celui qui se porte caution. Dernier facteur dont il faut tenir compte : les cotisations d’assurance loyers impayés sont totalement déductibles des revenus fonciers (hors régime micro-foncier, micro-BIC et logements sous convention, ces derniers donnant accès de droit à un crédit d’impôt). Un bailleur étant sous le régime du réel, soit du fait du niveau élevé des revenus locatifs (recettes dépassant 15  000 euros par an), soit parce qu’il a choisi ce régime, paiera volontaire plus une prime d’assurance qu’il peut fiscalement déduire. Signalons aussi qu’il est interdit de jumeler l’assurance loyers impayés avec une caution, hormis si celui qui loue est un étudiant ou un apprenti (art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Un avantage du contrat groupe

Pour être couvert contre le risque de loyers impayés, le propriétaire peut souscrire un contrat à titre personnel, auprès directement d’une compagnie d’assurances ou d’un intermédiaire (agent général, banque, courtier d’assurance, organisation de type Unpi…). S’il n’est pas lui-même gestionnaire de son bien, il a juste à adhérer au contrat groupe souscrit par le gestionnaire (agent immobilier ou notaire chargé de la gestion du bien loué). L’atout ? Lorsqu’elle est prise en compte dans un contrat groupe, l’assurance soumise par le gestionnaire est souvent moins onéreuse et un quelque peu plus globale que celle jdisponible directement. Mais son cout s’additionne à celui de la gestion locative.

Que coûte une assurance loyers impayés ?

Le montant de cotisation est exprimé en taux du loyer par an du logement concerné, auquel viennent s’additionner les honoraires fixes des assureurs.

Les couts de cette assurance varient entre 2 et 5 % du cout du loyer par an, en fonction des compagnies d’assurance et les options probablement choisies. Tout calcul fait, en moyenne, quelque peu moins de la moitié d’un mois de loyer.

La somme des cotisations est déduite des revenus fonciers, ce qui affaiblit son coût et rend séduisante cette assurance pour le bailleur.

Peut-on jumeler l’assurance loyers impayés avec une caution solidaire ?

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 montre qu’il est impossible de réclamer une caution au locataire si le bailleur a préalablement adhéré à une assurance contre les loyers impayés. Il en est de même en ce qui concerne Visale.

Cas exceptionnel : si le locataire est apprenti ou étudiant. Dans ce cas, le bailleur peut jumeler les deux.

Les assureurs n’aiment pas le risque…

L’étendue et la nature des garanties loyers impayés, de même que les modalités de prise en charge, varient en fonction les contrats et des assureurs (modalités de déclenchement des garanties et justificatifs à présenter, durée de la garantie, plafonds d’indemnisation, franchises…). La cotisation (ou prime) demandée est déterminée en pourcentage du montant par an du loyer incluant les charges. Elle coute la plupart du temps entre 2 et 4 %. Une condition, cependant, est partagée par toutes les GLI : le locataire doit faire patte blanche. Car afin que le bailleur soit en mesure de profiter de la garantie, il faut qu’il introduise un locataire spécialement solvable. Les conditions générales des contrats d’assurances exigent une sélection très rigoureuse, les assureurs n’accueillant, pour la majorité, que les employés en CDI dont les revenus correspondent au minimum à trois fois le coût du loyer garanti, charges et taxes incluses.

On pourrait penser que l’assureur s’occupe de s’assurer si le locataire est solvable ou non.  En effet, cette responsabilité incombe au bailleur. C’est à lui de garantir que le candidat qu’il introduit s’aligne bien par rapport aux critères spécifiques à l’assureur (type de contrat de travail, cout du loyer suivant ses revenus…). Autrement, l’assureur peut rejeter toute indemnisation du bailleur qui déclare un incident de paiement en soutenant que le locataire se s’aligne pas sur ces critères. Or, le bailleur, lorsqu’il fait acte de délégation à un gestionnaire pour la gestion de son bien et adhère au contrat groupe de celui-ci, n’est pas toujours au courant des prérequis de la compagnie d’assurance, déléguant avec plaisir à son mandataire la tâche de tri des dossiers des candidats locataires. Cette difficulté a été soulevée récemment dans le rapport annuel du médiateur de la Fédération française des sociétés d’assurances (FFSA). Il trouve déplorable que l’assuré propriétaire bailleurs soit averti systématiquement du fait que le risque garanti ne correspondait pas aux prérequis du contrat seulement après la survenance du sinistre. Il souligne, outre, que « cette obligation est complexe à remplir pour un particulier, il n’est souvent pas tenu informé des conditions à remplir lorsqu’il mandate son agent immobilier pour la gestion ». Il importe donc, avant d’adhérer à une GLI, d’être très prudent face aux critères d’éligibilité du locataire, qui sont indiqués dans le contrat. Que ce contrat soit souscrit personnellement ou par l’intermédiaire d’un tiers. Il en est du ressort de l’indemnisation en cas d’impayés.

Dernière exigence des compagnies d’assurance : s’il est parfaitement possible de s’assurer pour une location actuelle, il est préférable que le locataire ait ses loyers et charges soldés. « Le contrat d’assurance est basé sur un concept d’aléa. Or, les assurés sont quelques fois d’une naïveté impressionnante : ils prennent une assurance en cours de bail alors que leur locataire a déjà eu des loyers dont ils ne sont acquittés, sans tenir l’assureur informé. Ce qu’ils ne savent pas, hélas, c’est que l’assureur va remonter en arrière lors de la déclaration d’un sinistre et leur réclamera des preuves pour vérifier l’historique des versements du loyer. Et, lorsque l’assureur se rendra compte de ce cas, il va refuser toute indemnisation de risque, devenu certain », éclaircit Paul Philippot, de l’Unpi. En résumé, le bailleur ne gagne à souscrire une assurance en cours de location que s’il prévoit la survenance possible du risque d’impayés dans le futur. Ce qui n’est pas facile.

Une base fixe de garanties, mais des couvertures qui varient

Dans leurs garanties de base, les assurances prennent presque toujours en compte la couverture des charges, loyers et taxes impayés, et celle des frais relatifs à diverses procédures (honoraires d’avocat ou d’huissier, recouvrement, expulsion, etc.). Attention cependant, la couverture n’a pas illimitée dans tous les cas de figure. Le contrat peut déterminer un temps de prise en charge maximal ; par exemple, vingt-quatre mois de loyers. Il a aussi la possibilité de définir un seuil maximal d’indemnisation au-delà duquel l’assureur ne couvre plus les loyers non soldés. Gerance Center le fixe, à titre d’exemple, à 70 000 € (cf. tableau p. 34-35). Néanmoins, de nombreux contrats ne prévoient ni limitation de durée ni seuil maximal d’indemnisation ; c’est le cas des contrats d’assurance de Suffren Assurances Associés (SAA) ou de la Société générale. Attention, quelques contrats envisagent – quoi que pas courant – la mise en application d’une franchise qui tient compte du dépôt de garantie (deux loyers mensuels par sinistre dans le cas du Crédit agricole). D’autres informent qu’ils ne font pas de franchise, mais « gardent » le dépôt de garantie.

En réalité, une bonne GLI doit s’occuper des frais engagés dans toute procédure à l’amiable ou judiciaire à l’encontre du locataire ou prendre en charge sa caution pour solder les loyers, jusqu’au renvoi du locataire devenu occupant sans droit ni titre. Selon les contrats, la prise en charge des loyers non payés et des frais de contentieux est incluse dans le seuil maximal global d’indemnisation (Unis, Fnaim) … Une limite de paiement leur est quelques fois particulièrement appliquée (approximativement 4 600 € à SAA et à la Société générale), mais souvent la prise en charge devient illimitée si c’est à l’assureur que la procédure est confiée.

Certaines GLI se distinguent en prenant en compte des garanties particulières. Il s’agit du contrat Securinvest du courtier en assurances Verspieren, qui assure les frais de changement de résidence du locataire, dans la limite de deux mois de loyers, lorsque le déménagement est effectué dans les quatre mois suivant le premier terme non payé.

L’indemnisation n’est pas instantanée concernant les loyers impayés

Attention, la plupart du temps la prise en charge n’est effective qu’à partir du troisième ou quatrième mois suite à celui du premier terme non payé avec cependant un effet rétroactif au premier jour du désastre. Le bailleur va devoir de ce fait patienter au moins trois mois avant d’obtenir le premier versement de l’assureur. C’est un aspect très capital à considérer pour ceux qui ont des mensualités d’emprunt à solder. L’indemnisation va être par la suite versée tous les trois mois, généralement (par mois à la Société générale). Attention cependant, si le bailleur a adhéré à un contrat, non pas à l’entrée du locataire dans les lieux, mais en cours de bail, puisque quelques contrats prévoient alors un délai de carence de deux ou trois mois entre la date d’adhésion au contrat et celle de première couverture effective des garanties. Lorsque le loyer n’est pas payé durant cet intervalle, il y aura pas de prise en charge due. Ceci est un aspect important à contrôler avant toute signature.

Des garanties annexes insérées ou facultatives

En plus du remboursement des loyers, des taxes et des charges dus par un locataire insolvable, la plupart des contrats offrent des garanties annexes, insérées d’office ou optionnelles.

Une couverture légale est, la plupart du temps, offerte à l’entame du contrat de base. Elle prend en compte tous les litiges locatifs autres que ceux relatifs au recouvrement des impayés : rénovations locatives, remise du dépôt de garantie, etc. Le plafond de prise en charge (de 2 300 € à 6 500 € par sinistre) est, tel pour celui des impayés, parfaitement réaliste. La couverture Dégradations immobilières est généralement facultative dans les contrats en gestion directe et incluse dans le forfait pour les contrats d’assurances de groupe. Elle couvre les dégâts commis par le locataire et constatés lors de son départ de l’habitation (vétusté déduite et hors travaux d’amélioration), en cas de démarche procédurale pour impayés ou non. « Cette assurance est importante. Statistiquement, un impayé énorme, en d’autres termes à compter de six mois, suit 50 % et même 60 % de dommages », signale le président adjoint de la Fnaim. Le délégué général de l’Unpi se prête à plus de nuance : « pour ma part, je ne suis pas persuadé par la pertinence de l’option Dégradations locatives, car l’indemnisation est plafonnée. Or, hélas, lorsqu’un locataire choisit de détériorer le bien suite à un contentieux, les dégâts peuvent être considérables », s’en plaint Paul Philippot. Dans ce cas, il faut prioriser une GLI offrant un plafond d’indemnisation important (égal au moins à 8 000 €). La garantie Dégradations immobilières se fait suivre quelques fois de la prise en charge des loyers qui ne sont pas perçus pendant les travaux de remise en état du logement faisant que celui-ci est indisponible. Cette prise en charge peut aller de un à quatre mois en fonction des produits, après déduction de la vétusté envisagée au contrat et du dépôt de garantie.

Une dernière option quelques fois soumise, est la garantie Vacance locative, qui garantit les pertes financières relatives à l’absence de locataire dans l’appartement. Celle-ci peut être introduite aussitôt que le bailleur est confronté à une inoccupation précoce du bien (départ « à la cloche de bois », congé assorti d’un préavis réduit ou décès). Une garantie très avantageuse, cependant il y a un souci : « L’option Vacance locative est de moins en moins soumise par les compagnies d’assurance, car elle leur revient de plus en plus cher », note Jacky Chapelot remarque. Somme toute, avant d’adhérer à option additionnelle, il est préférable de réfléchir longuement, contrat à l’appui. Est-elle vraiment avantageuse ? Car ces options, à prix calculés en fonction d’un taux du loyer, aggravent rapidement le montant des cotisations.

Les assureurs eux-mêmes hésitent à délivrer la garantie promise

Lorsqu’il y a un impayé, il faut prévenir l’assureur immédiatement. Il demandera premièrement les éléments justificatifs qui certifient la solvabilité du locataire (bulletins de paie, contrat de location, pièce d’identité, etc.). Il sera mieux d’autre part de se conformer minutieusement, dans les délais prévus, à la procédure telle que décrite dans le contrat, au risque de voir l’indemnisation rabaissée, voire pire, que vous essuyiez un refus de la compagnie d’assurance de mettre la garantie en jeu. La procédure de déclaration du sinistre est de ce fait spécifiquement rigoureuse. Normalement, les polices d’assurance anticipent la transmission d’un courrier de rappel au locataire sous un délai de « n » jours suite au premier impayé. Ensuite, en cas de démarche vaine, l’envoi d’une lettre recommandée de mise en demeure pour paiement de son loyer. Le contrat peut aussi inclure le recours à un huissier de justice, qui transmettra un commandement de payer au cas où le locataire ne s’acquitte toujours pas de son dû. Dans le cas où la gestion de la propriété est confiée à un agent immobilier et l’assurance souscrite soumise à son contrat groupe, le professionnel s’occupe de toutes les procédures. C’est lui qui choisit un locataire, soumet le dossier GLI à la compagnie d’assurance et réalise les formalités dès le premier loyer impayé.

Sur le papier, aussitôt que les conditions d’indemnisation sont conformes, le bailleur doit être couvert. Dans son dernier rapport (période du 1er janvier 2014 au 31 août 2015), le médiateur de la Fédération française des sociétés d’assurances, Francis Frizon, met toutefois l’accent sur la répétition des contentieux relatifs aux garanties loyers impayés et ce, peu importe le mode d’adhésion (contrat individuel ou adhésion à un contrat groupe) : les « sources de non-compréhension ou même de suspicion » sont multiples du fait surtout de « l’obligation d’observer une batterie de critères en vue de l’activation de la garantie ». En plus, le médiateur « constate que les compagnies d’assurance elles-mêmes, hésitant à remettre la garantie souscrite, sont quelques fois confus et de fait peu persuasifs dans leurs approches explicatives ». Francis Frizon est finalement d’avis que le partage des obligations respectives des parties (gestionnaire, assureur et assuré), qu’il survienne pendant l’adhésion au contrat ou lors du sinistre, semble inextricable dans quelques dossiers. D’ailleurs, le médiateur questionne la conformité de ces contrats vis-à-vis des principes et du droit de l’assurance, qui sont basés sur la notion capitale d’aléa. La vérification faite en amont sur la solvabilité du locataire, les obligations vis-à-vis du bailleur sont tels que l’assureur fait généralement en quelque sorte de minimiser le risque voire de le faire disparaître… Un rapport amer et sévère, par rapport auquel les assureurs questionnés n’ont pas voulu réagir. Ce qui n’est pas pour rassurer. Une raison supplémentaire pour réfléchir plus sérieusement avant de se décider à adhérer à une assurance Garantie des loyers impayés : si le bailleur a choisi avec minutie le locataire – un travail qui de toute façon lui incombe –, et s’il se conforme sans faute à la procédure de recouvrement dès le premier loyer non payé, recommandé par tout conseil avisé, il aura réalisé autant que sa compagnie d’assurance… Et à moindres coûts.

Pour conclure sur les assurances loyers impayés

Les rentes de votre propriété immobilière constituent votre premier revenu, ou une contribution significative chaque mois. Dans bien des cas, c’est cette rentrée qui arrondit vos fins de mois. Elles seraient véritablement menacées alors si à tout hasard un de vos locataires devenait un mauvais payeur. Or, vos traites mensuelles, impôts, prêts, charges locatives, elles, ne diminuent pas. Pour assurer la rentabilité de votre bien, vous devriez prévoir souscrire à une assurance en ligne.

Ce contrat a pour objectif de vous protéger contre les risques essentiels de la location. D’une part la garantie GLI couvre les loyers impayés prenant en compte loyers, charges, taxes dues et indemnités d’occupation. Mais également, les abimes et dégradations constatées au départ du locataire, de même qu’une compensation en cas de départ avant terme de celui-ci. Il vous dédommagera aussi de probables frais relatifs à des litiges. Consulter des devis vous aidera à obtenir la police d’assurance qui va vous proposer ces garanties et probablement des complémentaires à un meilleur tarif. Pour réaliser vos devis d’assurances habitation, Wannawin vous recommande les compagnies suivantes : Axa, Generali, Amaguiz, Macif, Maif, Direct Assurance, GMF, MMA, Groupama ou la Matmut.

Pour vous faciliter la tâche sur ce marché difficile et pour vous aider à trouver le contrat qui vous assurera au mieux, nous avons établi un comparatif d’assurance loyers impayés. En fonction de votre bien, vos préférences et votre budget, il vous affichera de nombreux devis de nos assureurs partenaires. Vous aurez alors la possibilité de comparer prix et garanties afin de choisir l’offre qui vous est la plus convenable. Dans le contexte économique actuel, un contrat de ce genre peut vous prémunir de bien de soucis !

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