Crédit immobilier

Crédit Immobilier : Avis & conseils pour mieux choisir son crédit

Le crédit immobilier consiste en un prêt octroyé par un établissement bancaire classique ou un expert dans ce domaine. C’est une étape importante dans la réalisation d’un projet de résidence.

En effet, ce crédit contribue à l’achat d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement. S’il s’agit d’un terrain, celui-ci accueillera l’habitation principale. S’il s’agit d’une maison déjà construite, celle-ci peut être ancienne ou neuve ou en cours de construction (c’est la VEFA). L’habitat acheté pourra être une résidence secondaire ou mis en location. Le crédit immobilier est différent des prêts conso et des crédits travaux, ces derniers étant plafonnés à 75 000 €.

Le crédit immobilier est déterminé par des facteurs mentionnés dans la formule de prêt : la somme à emprunter qui va être définie en fonction de la contribution du demandeur, le délai de remboursement, le montant à régler tous les mois, les niveaux de couverture assurantielle et leur nature (garantie au prêteur, caution mutuelle…), mais aussi les frais de traitement du dossier.

Afin d’obtenir un prêt immobilier convenant parfaitement à vos besoins, prenez le temps de lire notre guide et d’avoir les informations sur les modalités de ce type de crédit.

Courtier en prêt immo

Savez-vous ce qui différencie le banquier d’un courtier ? En principe, quand vous souhaitez prendre un crédit immobilier, que ce soit pour une résidence ou pour une maison à mettre en location, vous allez vous adresser à votre banquier. Ce dernier vous exposera les tarifs pratiqués par son établissement, en vous suggérant les taux. La marge pour négocier est quasiment nulle.

Si vous souhaitez trouver l’offre la plus intéressante en matière de taux, adressez-vous à un courtier du domaine. Qu’est-ce que vous y gagnez ? En effet, le courtier collabore avec plusieurs institutions bancaires. Pour commencer, il va donc effectuer une comparaison des formules et les taux appliqués par chaque banque. Une banque dispose en fait d’une grille tarifaire propre et a des critères spécifiques pour octroyer le prêt. Elle tient notamment compte de la situation personnelle (âge, situation matrimoniale) et professionnelle (salaire…) du demandeur pour moduler ses taux. Des établissements ciblent ainsi des catégories de clients (jeunes et nouveaux utilisateurs) à l’aide de promotions sur une courte durée.

En faisant intervenir cet expert des finances, vous obtiendrez des bénéfices apportés par son expérience dans tous les domaines du crédit et même dans les placements internationaux. L’influence du courtier est telle qu’il réussit des négociations auprès de ces établissements bancaires. Les taux qu’il affiche sont nettement moindres et sa capacité à négocier est très élevée, du fait de son expérience dans le traitement de multiples dossiers et des actifs qu’il a mobilisés. Par conséquent, il a des connaissances très pointues sur les conditions appliquées par les banques. Le courtier contribue aussi à augmenter le nombre de contrats de crédits des établissements prêteurs. Il est donc plus facile pour lui d’avoir des offres aux conditions les plus intéressantes.

Mais faire intervenir un courtier permet aussi de réduire les frais. Si vous vous adressez immédiatement à la banque, des frais seront demandés par celle-ci. Si vous faites intervenir un courtier, vous n’aurez pas de frais à régler, mais plutôt des commissions de courtage. Ces commissions ne sont pas si élevées. Par ailleurs, grâce aux taux concurrentiels, votre crédit coûtera certainement moins cher, et vous ferez des économies remarquables.

En addition, la négociation d’une assurance sur le crédit est aussi du ressort du courtier. La loi Hamon a prévu la possibilité de discuter des modalités d’une assurance emprunteur auprès de la banque. Cependant, en pratique, on ne peut pas facilement passer d’un assureur à l’autre. Avec l’intervention du courtier, le demandeur de crédit peut obtenir dès le début de l’entente une formule assurantielle qui ne dépend pas de la banque qui va octroyer le prêt. De ce fait, une économie de 10 000 € est fort possible, avec une assurance sur mesure, contrairement à ce que proposent les banques.

Un autre détail essentiel : vous gagnez du temps. Le temps que vous passerez à des négociations auprès des établissements bancaires, pour faire la comparaison et obtenir les renseignements, vous le récupérez.

Comment donc choisir son courtier ? Vous êtes sur le point de prendre la décision. Pensez et agissez prudemment. Rappelez-vous que plus le réseau professionnel du courtier est étendu, plus il aura les moyens de négocier les meilleures conditions. Deuxièmement, portez plutôt votre choix sur ceux qui se font payer leurs honoraires plutôt que de sélectionner ceux qui exercent comme agents commerciaux. La raison en est simple. Ces derniers coûtent plus chers. Enfin, évaluez la réputation du courtier car plus il est connu et plus, sa maitrise sur le domaine est confirmée.

Rappelez-vous que le courtage de crédits reste une activité professionnelle soumise à des règlementations. Depuis 2013, tout individu intervenant sur les marchés financiers doit être banquier, agent d’assurances ou un intermédiaire en opérations bancaires, et doit être inscrit auprès de l’ORIAS (registre des intermédiaires). Dans le cas où la personne ou l’entreprise vendant des crédits n’est pas affiché au sein de ce registre, il exerce alors illégalement cette activité.

Pensez aussi à la garantie de qualité des entreprises certifiées ISO 9001.

En pratique, la certification ISO 9001 datant de 1987 mais subissant périodiquement des révisions, est une authentification de la qualité de gestion. Elle s’adresse à toutes les entreprises, indépendamment du domaine d’activité. Chaque société dotée d’un système qualité fonctionnel depuis 12 mois et des inspections régulières en interne, avec un contrôle de la direction peut y avoir accès.

5 recommandations pour constituer du dossier solide de crédit immobilier

Préalablement à l’achat d’une résidence, il faut arriver à persuader votre banquier de vous octroyer un crédit aux meilleurs taux. Voyez ici comment faire.

Bien que les établissements bancaires attribuent beaucoup de crédits, ils font aussi très attention à la composition des dossiers, notamment du fait des fluctuations de l’économie. Ils scrutent le projet à la loupe en vérifiant où se fera l’achat, si des travaux sont prévus, et vérifient que le demandeur ait des finances bien stables (statut professionnel).

La présentation d’un dossier solide est donc indispensable pour maximiser vos chances d’avoir ce financement, mais aussi d’avoir les meilleurs taux sur le prêt.

1) Fuir les situations de découvert, avoir des relevés impeccables

Le dossier devra comporter 3 relevés bancaires les plus récents du demandeur. La banque va scruter l’activité : paiements, transferts, prélèvements. Les dépenses compulsives et les situations de découvert vont lui donner l’impression que vous êtes un dépensier et que vous n’êtes pas capable d’épargner. Autant que cela dépend de vous, démontrez que vous arrivez à faire des économies régulières tous les mois. Cela peut se faire par l’instauration d’un virement systématique plusieurs mois avant la constitution du dossier.

2) Régler rapidement les prêts conso encore effectifs

Vous allez devoir informer la banque des éventuels prêts en cours (consommation, renouvelable). L’établissement va prendre en compte ces prêts effectifs pour calculer le montant qu’il va pouvoir vous confier, vu que la limite à l’endettement est de 33% de votre salaire. Au cas où le crédit se termine dans les 6 prochains mois, cela aura moins d’importance. Autrement, il est préférable d’anticiper le règlement de ces dettes pour augmenter votre aptitude à rembourser, et ainsi la qualité de votre dossier.

3) Contribuer personnellement au crédit à au moins 10%

Actuellement, la plupart des établissements bancaires réclament votre contribution à hauteur de 10% de la valeur du bien à acheter. Cela sert à régler les frais liés à la procédure notariale et en caution. Cette précaution est à recommander car en plus des frais, cela diminue le montant des créances dont l’emprunteur va devoir s’acquitter. Quelques banques complaisantes accordent des crédits sans apport personnel, de surcroit à des clients jeunes. Seulement, plus l’apport est élevé, plus le taux sera amélioré. Certains établissements réduisent  le taux de 0,20 point lorsque la contribution du demandeur est de 10%.

4) Etre stable professionnellement ou être deux à travailler

C’est une réalité, mais les banques trouvent indispensables que vos finances soient en parfait équilibre. Quelques-unes vont examiner de près l’entreprise qui vous emploie. Plus vos revenus seront élevés, plus vous avez des chances d’avoir des conditions plus intéressantes. Dans le calcul des banques, deux salaires différents de deux personnes différentes peuvent constituer un écart de 0,40 point.

Parmi les profils avantagés, il y a notamment les couples exerçant sous CDI, dont les professions sont prometteuses, même s’ils viennent de commencer leur activité professionnelle. Les établissements bancaires privilégient le partenariat à long terme avec la clientèle.

5) Epargner suffisamment et être assuré sur ce crédit…

Des détails supplémentaires vont apporter de la valeur à votre dossier. Par exemple, la présence d’une épargne en cours, transférable dans le nouveau compte, ou la souscription de produits d’assurances sur votre immobilier au sein de la banque. Le taux pourra alors être diminué de 0,10 point, ou bien le traitement de votre dossier sera fait gratuitement.

Taux appliqués au prêt immobilier

Fixe ou modulable ? Comment sélectionner le taux pour le crédit immobilier ? Les dernières années ont vu la décroissance notoire des taux appliqués aux crédits. Mais c’est de 2015 à 2016 que la baisse a atteint le fond depuis toute l’histoire. Avec un taux fixe, les intérêts ne varient pas pendant toute la période de remboursement. C’est donc un avantage car ce taux ne change pas même lorsque les taux du marché diminuent.

Fidèle à son appellation, le taux variable change selon les fluctuations du marché. Au moment de la signature du contrat, ce taux se trouve toujours au-dessous des tarifs en vigueur, mais augmentera ou diminuera par la suite. Lorsque le taux du marché est relativement bas, le choix du taux variable constitue un danger. En effet, une remontée des taux affectera celui du crédit, et aussi le coût total.

Compromis entre les deux types de taux, les taux captés sont aussi utilisés par certaines banques. La banque établit des limites de variations sur le taux variable. Il est donc plus sécurisé puisque même avec des variations, le montant ne peut pas aller au-delà des limites inférieures et supérieures que celles mentionnées dans le contrat. Prenons l’exemple d’un crédit avec un taux de 2,25% et capé à 1 (la limite sera donc de + ou – 1). Les limites du taux seront donc de 1,25% et de 3,25% quelles que soient les changements sur le marché.

À partir du moment où l’engagement de vente est signé, un délai de 45 jours vous est imparti afin de trouver le crédit dont les conditions sont les plus adaptées.

Des intérêts à la baisse ne devraient pas vous exempter des négociations sur les taux afin que le coût total du prêt puisse également diminuer.

6 recommandations pour la négociation du prêt immo !

Soignez votre image en tant que demandeur

Lorsqu’on s’adresse à un établissement bancaire pour un crédit immobilier, la réponse sur les modalités est différente selon le profil de chaque demandeur. Il va donc vous falloir être convaincant en prouvant votre intérêt, non seulement pour le prêt en question, mais surtout pour une relation durable avec l’établissement. C’est le gage d’un taux d’intérêts compétitif. Voici vos armes :

Un profil séduisant : La banque voit le taux appliqué sur un prêt immobilier comme une invitation à nouvelle clientèle qui pourrait alors y faire un dépôt de leurs salaire, de leurs économies ou d’utiliser d’autres services. Votre profil professionnel compte donc énormément : hiérarchie dans le lieu de travail, âge, possibilité d’évolution, ancienneté.

Un infime taux d’endettement : votre aptitude à épargner est défini par le rapport entre votre gain salarial et vos charges. Si votre taux d’endettement avoisine les 10%, la banque considèrera que c’est parfait. Si ce ratio va au-dessus de 33%, il y aura des chances que le prêt ne vous soit pas accordé, à moins que vous ayez un revenu conséquent ou que vous ayez déjà établi un patrimoine solide.

Un reste à vivre correct : ce terme définit le montant utilisable dans le foyer après avoir soldé une mensualité. La banque exige un minimum de 400 € pour le foyer additionné de 150 € pour chacune des personnes qui y vit.

Une grande contribution personnelle : la banque demande un apport estimé à 10 % de la valeur de la maison à acheter. Si votre contribution va de 20 % à 30 %, vous obtiendrez des taux préférentiels.

Une gestion parfaite de votre compte bancaire : ni prêt consommation en cours, ni découvert, ni antécédent d’impayés sur vos prêts… La banque demandera les 3 relevés les plus récents. Ils devraient démontrer une gestion exemplaire de votre compte. Autrement, il est plus prudent d’attendre avant de soumettre la demande d’un crédit immobilier.

Comparez les offres

Vous renseigner auprès de divers établissements bancaires est essentiel. Cette mesure assure l’obtention des meilleures offres en argumentant avec celles des concurrents. A la suite d’un tour chez d’autres banquiers, vous allez essayer d’obtenir des formules offertes par ces autres établissements. Ces propositions mises à l’écrit pourront vous aider à gagner des bénéfices lors de la discussion sur les modalités.

Sinon, les courtiers du crédit sont aussi d’excellentes alternatives car ils se chargeront de la négociation auprès des banques. Leurs résultats ne se limitent pas aux taux diminués, ils peuvent aussi amoindrir les frais du traitement de dossier. En théorie, leurs services ne sont pas payants car la banque leur fournit des commissions sur chaque contrat de crédit souscrit. Toutefois, il est nécessaire de bien vérifier car le coût du traitement de votre dossier peut être laissé à votre charge.

Prenez un assureur tiers

Ne prenez pas systématiquement la formule d’assurance proposée par la banque qui va vous offrir le crédit. Il vaut mieux établir un devis auprès d’autres institutions d’assurance, car la différence peut être remarquable (plus de 1000 €). Il se trouve que la couverture assurantielle de votre prêt immobilier atteint 30% du montant total du crédit. Et comme les banques proposent souvent des formules de groupe facturées à 0,40%, en allant voir auprès d’autres assureurs, vous pourrez trouver des taux à 0,14%, surtout si vous êtes un jeune cadre. La banque est dans le devoir d’accepter au cas où vous choisiriez cette option.

Prendre une couverture de crédit moins chère ne signifie pas que celle-ci n’aura pas suffisamment de garanties. Inversement, ces assureurs externes ont des garanties plus intéressantes que celles de l’établissement prêteur. De plus, quelques assureurs incluent des couvertures intéressantes sur la pratique d’une activité sportive, entre autres.

Enlever les IRA

Les IRA ou Indemnités de Remboursement Anticipé sont des frais équivalant à 3% du montant impayé lorsque vous vous décidez de faire un remboursement en avance de votre prêt immobilier. Le montant est plafonné à la valeur des intérêts sur 6 mois.

Il est indispensable de savoir marchander sur les IRA avant la signature du contrat de crédit. Supposons que votre emprunt s’élève à 100 000 € à un taux de 4,5% et que vous devez le rembourser sur les 25 prochaines années. Au cas où vous vous mettrez à vendre la maison dans 5 ans et que vous n’avez pas discuté des IRA dans le contrat, il vous incombera de régler 3% de ce qui reste encore à payer (donc 2 635 €) à la banque.

Après négociation, il est donc possible de se faire exonérer des IRA, mais il faut en parler avec le banquier dès la demande de crédit.

Sélectionner la meilleure assurance

En principe, le choix de la garantie sur votre prêt vous incombe. Ce sera soit une caution, soit une hypothèque.

L’hypothèque est une procédure au coût élevé. En effet, il vous faudra faire intervenir un notaire pour répertorier le bien, et remplir les formalités et s’acquitter des différentes dépenses (taxes, honoraires du conservateur des hypothèques…). Le montant à payer pourra atteindre jusqu’à 4% du prêt si la maison est neuve, et 7% si elle est ancienne.

La caution constitue une meilleure alternative. Dans ce cas, une personne ou une entreprise peut se charger d’être votre garant. Au cas où vous ne seriez pas en mesure de rembourser, ce garant va régler le reste des mensualités, puis va vendre votre maison ou appartement.

Cette procédure a des frais inhérents (calculés à 2 % ou 3 %) du total du prêt. Ceux-ci seront payés soit :

  • comme des commissions envers la société garante,
  • comme une participation à un fonds mutuel de garantie.

La garantie a un coût variable selon les institutions bancaires. Afin de bien faire la comparaison, renseignez-vous sur le montant de la caution. En effet, une portion de votre participation vous sera restituée lorsque la totalité du crédit sera soldée.

Démarchez sur les frais de traitement

Courtiers et banques opèrent parfois sans exiger des frais de traitement de votre dossier. Cela s’explique par l’affrontement des institutions de prêts sur le marché, d’autant plus que ces frais sont moindres comparés aux autres services bancaires.

Lorsque ces frais vous sont demandés, faites très attention. Supposons que vous faites la demande de 100 000 € avec un taux de 4% pour une durée de remboursement équivalant à 20 ans. Si les frais de dossier s’élèvent à 1000 €, sachez qu’ils équivalent à une croissance de 0,08% du taux déjà appliqué. Un autre établissement pourrait vous avancer un prêt avec un taux de 4,05% sans exiger ces frais de traitement. Ce dernier sera alors plus avantageux même si le taux semble plus conséquent.

CONCLUSION : La négociation d’un tel nombre de frais sera compliquée, et vous risquez d’être dans l’obligation d’être conciliant. Souvenez-vous que les deux façons d’économiser passent par le taux et la couverture assurantielle du crédit.

Refaire une négociation du crédit immobilier

« J’ai obtenu un prêt immobilier, mais j’aimerais négocier à nouveau le taux car il est extrêmement lourd ». Il s’agit du motif principal causant la demande d’une nouvelle négociation d’un crédit immobilier. Depuis 2014, les taux appliqués sur les crédits ont baissé significativement, et cela a causé une hausse des demandes de négociation.

Des crédits immobiliers ont été souscrits longtemps auparavant, avec des taux pouvant atteindre 5%. Ces demandeurs de l’époque aimeraient alors profiter de la diminution des taux allant jusqu’à 2% pour un crédit de 20 ans.

Notez quand même que la banque qui vous a accordé le crédit peut très bien ne pas accepter la révision du taux. De la même façon que vous procèderiez pour un crédit classique, pensez à vous adresser à un courtier du domaine. Celui-ci procéder à la comparaison des taux. Prévoyez aussi de changer d’établissement bancaire.

Remarquez également que tout remboursement par anticipation d’un prêt entraine une pénalisation (indemnités à payer), selon les mentions du Code de la consommation.

D’après ces articles, l’établissement bancaire est en droit d’exiger des IRA pour tout remboursement en avance, mais leur montant ne doit pas excéder le total en intérêts sur 6 mois, avec un plafond à 3%. Une nouvelle négociation a donc un coût. Grâce à l’intervention du courtier, vous pourrez savoir ce que vous gagnerez à renégocier les taux. En effet, un taux trop minime entrainera une faible différence. En pratique, la négociation d’un taux aboutisse à un nouveau qui surpasse le précédent d’un point. Par exemple, si le taux précédent était de 3,20%, le nouveau ne sera intéressant en termes d’amortissement des IRA que s’il sera de 2,20%.

Deuxième négociation sur le crédit immobilier – Points à se rappeler

Si vous arrivez à obtenir un point lors de la négociation du taux d’intérêts (au minimum), la démarche vous fera économiser de manière consistante. Bien entendu, les économies devront être d’un montant plus élevés que les frais engendrés (4,5% du reste à payer). Il est possible de ramener la différence à 0,7 point si le prêt équivaut à 300 000€ ou si la durée de remboursement dépasse 20 ans. D’autre part, la démarche sera uniquement profitable dans le cas où on est encore au premier tiers du délai de remboursement, donc au moment où les intérêts à régler sont encore énormes.

Recommandation n°1 : Ne vous pressez pas ! Avec tous les opérateurs financiers du marché, le choix est vaste. Il vaut donc mieux en profiter, d’autant plus que les différences de taux peuvent être énormes en fonction du profil du demandeur. Dans un groupe bancaire, par exemple, l’évaluation peut être différente d’un banquier à l’autre, et d’une région à l’autre. Un agent pourrait vous fournir des taux plus profitables, être complaisant en vous épargnant les frais de traitement de dossier. Un changement d’agence peut donc être une alternative intéressante, d’autant plus que les formalités seront réduites, vu qu’il s’agit du même groupe bancaire.

Recommandation n°2 : Montez un dossier solide. De la même manière que vous avez peaufiné votre précédente demande de crédit, préparez soigneusement la demande pour une nouvelle négociation. Vous pouvez vous servir du graphique montrant l’amortissement du crédit (à demander à l’agent) afin de situer la phase de remboursement actuelle. Cela vous informera également des pourcentages de capitaux et intérêts pour chacune des mensualités. Faites en sorte d’avoir les 3 fiches de paie et les 3 relevés bancaires les plus récents.

Recommandation n°3 : Devancez les indemnités ! Les fameuses IRA (indemnités de remboursement anticipé) constituent la pénalisation pour tout changement d’établissement. Leur montant avoisine les 3% du reste à payer et il est plafonné à l’équivalent des intérêts sur un semestre. D’autres frais s’y ajoutent (traitement de dossier, garantie) et peuvent atteindre 2% de la somme demandée, d’où un total de 4,5%. Certains établissements acceptent que ces sommes soient intégrées à nouveau dans le second crédit.

Recommandation n°4 : Ecourtez le délai de remboursement, vous en serez gagnant ! Si vos finances permettent le maintien des mensualités au même niveau, cela pourrait vous être bénéfique de diminuer le temps de remboursement. Vous allez amortir votre prêt plus vite, et l’épargne excèdera ce que vous gagnerez en réduisant la mensualité.

Recommandation n°5 : Prenez un assureur aux offres plus profitables et convenant mieux à votre situation. Vous allez y gagner durablement. Tirez parti des dernières réformes vous permettant de souscrire auprès d’un assureur tiers.

Les crédits immobiliers existants

Les crédits immobiliers se déclinent sous plusieurs formes : crédit relais, prêts aidés, patronaux ou encore à paliers… De quelle façon distinguer un prêt de l’autre ? De quelle manière en bénéficier ?

Tout d’abord, le courtier a des connaissances profondes sur les crédits qui pourront vous être accordés. Par contre, l’agent de banque n’est pas toujours renseigné sur leur existence, et vont difficilement conseiller le demandeur de crédit. L’accord de ces crédits dépend de nombreuses conditions : lieu de résidence du demandeur, statut de propriétaire ou locataire, salaire, profession…

Le PTZ, également appelé « prêt à taux zéro » est un des plus populaires. Ce prêt est doté d’un taux nul (0%). Il s’agit d’un prêt aidé (avec la contribution de l’Etat) dont le plafond est établi en fonction de nombreux paramètres. Le PTZ s’adresse à des personnes morales qui voudraient posséder un bien immobilier (qui n’en avaient jamais eu auparavant). Cette acquisition deviendra leur lieu d’habitation principal. En termes bancaires, ce sont les primo-accédants. Toutefois, même s’il s’agit d’un prêt aidé, il ne couvre pas l’intégralité de la transaction et nécessite un apport complémentaire par un prêt immobilier classique ou une contribution personnelle.

Il existe également des PTZ à objectif complémentaire. Les prêts appliqués en Hauts-de-Seine, à Toulouse ou même le fameux Paris Logement 0% en sont les exemples les plus populaires. Pour ces trois exemples, le crédit est conçu pour un nouvel acquéreur qui réside dans la région désignée.

Un autre crédit peut aussi être salvateur : le prêt 1% (également nommé prêt patronal). La cible est alors constituée de salariés et de personnes retraitées, exerçant dans le privé (l’entreprise doit avoir plus de 10 employés) qui voudraient acquérir une habitation principale.

Le prêt lissé ou à paliers : définition

Solution financière adaptée aux personnes ayant déjà souscrit à des prêts consommation arrivant à leur terme, le prêt à palier sert à rendre plus facile l’obtention d’un prêt immobilier.

Il peut arriver qu’un particulier ait contracté plusieurs crédits, et doit donc s’acquitter de plusieurs paiements. Ces dettes peuvent être des prêts à la consommation ou des prêts renouvelables, mais leur présence ne signifie pas toujours que la personne a atteint le plafond d’endettement. A un moment, elle pourrait être en face d’une offre imramobilière intéressante, mais il ne lui est plus possible de demander un autre emprunt. Elle aura alors le choix entre accepter une subvention ne couvrant pas tous ses besoins, et oublier l’affaire immobilière.

C’est donc dans cette ligne d’idées que les établissements bancaires ont conçu le prêt à paliers. Celui-ci consiste, au même titre qu’un regroupement de crédits, à adapter la capacité de remboursement. Seulement, il ne s’agit pas de réunir tous les crédits en cours mais plutôt de prendre un nouveau crédit tenant compte de la présence des autres en cours.

Le lissage du crédit est effectué par la banque qui met en place un plan prenant en considération le taux d’endettement maximal de 33%. Dans un premier temps, le montant des mensualités inclut d’abord les crédits qui arrivent à leur terme.

En pratique, la portion à payer pour le nouvel emprunt va croitre progressivement alors que les anciennes créances seront peu à peu soldées. Au cours du prêt à paliers, le paiement se fait par une seule mensualité. L’extension du délai de remboursement pèse cependant sur le coût total de l’emprunt.

Les frais à prévoir pour tout crédit immobilier

Le prêt immobilier implique des frais. Lesquels sont-ils ? Quel est le coût de la procédure au final ? De nombreuses situations sont à prendre en compte. Quand le client d’une banque en ligne ou physique s’adresse envers ses agents pour demander un crédit immo, le prix du crédit comporte des frais liés au traitement du dossier de la demande.

Si ce client s’adresse à un courtier en crédit immobilier, ce dernier se charge du traitement du dossier. Il n’y a donc plus à régler de frais bancaires. Toutefois, le courtier imposera parfois des honoraires liés à son activité. Les tarifs avoisinent les frais bancaires.

Des frais supplémentaires sont aussi à prévoir. Par exemple, si le demandeur a pris les services d’un agent immobilier, il devra penser aux commissions d’agence. Par la suite, une fois le bien immobilier acquis, il pourrait déménager, ce qui occasionnera également d’autres frais. Lors de l’acquisition d’une habitation ancienne, on peut aussi devoir effectuer quelques travaux (cuisine, sanitaires…) et ceux-ci ont un coût. D’autres frais comme les honoraires du notaire lors de la procédure de mutation sont aussi à prendre en compte, et ils sont variables selon l’état de l’habitat. Comptez environ 7% de la valeur de la maison si c’est un habitant ancien, et jusqu’à 3% si vous comptez acheter un bien neuf. En cas de revente, pensez aux taxations appliquées aux plus-values.

Le prêt immobilier perçu par les Français

L’entreprise spécialiste des enquêtes IPSOS a pu déterminer la perception du crédit immobilier et des prêts aidés par les Français. Selon ses chiffres, 90% de la population reconnaitrait l’importance d’avoir sa propre habitation. La moitié estime même que la propriété est une chose essentielle. Plus de 20% des Français rêveraient d’être propriétaires et pensent que la seule façon d’y aboutir serait de passer par un crédit.

Parmi ces particuliers qui ont planifié l’achat, 86% prendront effectivement un crédit auprès de leur banque. Actuellement, la pratique est devenue tout à fait normale. En effet, 62% de la population dit avoir déjà eu recours à un prêt, et environ 30% ont un crédit en cours.

Quant aux subventions, le prêt aidé est le plus prisé des demandeurs (28%). Le PTZ ou prêt à taux zéro semble être le plus populaire de la catégorie. Toujours d’après IPSOS, ce type de prêt a été demandé par 14% des souscripteurs de crédit et 74% de la population connaissent son existence.

Bien que les conditions du PTZ ne soient pas toutes très transparentes, ce type de prêt est bien connu. A titre d’exemple, 57% des demandeurs de crédit sont au courant de la limite du PTZ à l’achat d’une résidence principale. De même, 48% des personnes enquêtées en connaissent la limite, notamment sur l’impossibilité de payer entièrement la maison avec ce crédit. Faire une comparaison gratuite des prêts immobiliers.

L’emprunt à deux : les infos utiles !

Quelle que soit votre situation matrimoniale, il est possible d’avoir un crédit à deux. Cependant, prudence est de mise car les droits et les devoirs qui incombent à chacun peuvent être répartis autrement.

Vous êtes mariés

Si vous avez un contrat de mariage soumis à la communauté des biens et que vous prenez un crédit immobilier ensemble, vous partagerez la dette. Cela est valable même quand le paiement est uniquement effectué par l’une des personnes du couple. Si le demandeur n’est pas en mesure de rembourser, l’établissement bancaire peut se saisir du compte du conjoint et demander à ce que celui-ci règle la dette.

Vous êtes pacsés

Si vous êtes pacsés, le crédit immobilier n’exige pas de vous d’être solidaires. Si vous contractez le prêt ensemble sous un régime de PACS, deux situations sont possibles. Pour un PACS contracté avant le début de l’année 2007, la loi vous rend responsables en même temps de la dette. De ce fait, chacun sera tributaire de l’emprunt à 50%.

Si le PACS date d’après janvier 2007, chaque personne dans le couple co-emprunte. Elle doit donc rembourser le montant qu’elle a emprunté.

Vous êtes en concubinage

Tout comme les personnes pacsées de la deuxième catégorie, les couples en concubinage peuvent prendre ensemble un crédit immobilier. Toutefois, la législation veut que le remboursement soit effectué par tous les deux, indépendamment l’un de l’autre. Si le couple le souhaite, il peut inclure une clause stipulant leur solidarité quant au remboursement.

Avec ou sans cette clause, chacun a la responsabilité de régler les mensualités selon les proportions demandées dans le contrat de crédit. Contrairement au mariage et au Pacs, le concubinage ne permet pas l’héritage au cas où l’un des membres viendrait à mourir.

Votre projet immobilier à Paris

Pour acheter une résidence dans la capitale française, la contribution personnelle est d’une grande importance. En effet, c’est la région française où on observe les prix les plus exorbitants. Prévoyez ainsi dans les 8140 € pour le mètre carré. Logiquement, les tarifs courants sont modulés par les profils financiers des intéressés.

En 2014, un tiers des foyers de la capitale étaient propriétaires. Ce chiffre se situe loin de la moyenne du pays qui est de 58%. Toutefois, les prix sont restés stationnaires en 2013. Il a aussi été noté que l’acquisition en région parisienne diminue progressivement, de l’ordre de -1,5% dans l’immobilier ancien, en comparaison avec les autres régions françaises.

A voir de plus près, le Nord-Est affiche les meilleurs prix, et la plus grande facilité d’acquisition en matière d’appartements.

Crédit immobilier Paris Logement 0%

De 2004 à 2012, ce prêt aidé, également appelé PPL 0% a contribué à l’acquisition d’une maison à Paris pour 19 000 familles. Pour l’achat dans le neuf, vous pouvez le cumuler avec le PTZ.

L’obtention de ce crédit est soumise à certains critères. Tout d’abord, le bien immobilier sera logiquement à l’intérieur de Paris. Ensuite, la maison ou appartement servira d’habitation principale pour l’année suivant l’achat. Cela signifie qu’elle doit être utilisée pendant 8 mois sur 12.

D’autre part, l’acheteur doit prouver qu’il vit à Paris depuis plus d’un an, avant qu’il n’ait soumis sa demande de prêt PPL. Toutefois, certaines personnes n’ont pas besoin de se soumettre à ce critère, comme les agents de la municipalité, de la police, les individus à mobilité réduite ou encore les travailleurs du secteur de la santé, les travailleurs sociaux et les pompiers. La condition finale à l’obtention du prêt PPL est d’être locataire ou hébergé dans la maison que le demandeur a occupé pendant les 2 années précédant la demande d’aide.

Quant aux critères financiers et fiscaux à remplir pour l’attribution de ce prêt, ils sont définis par la situation salariale. Il ne faut pas excéder certains plafonds pour le revenu afin de bénéficier du PPL. Les limites changent selon les membres à charge dans la famille. Toutefois, en 2013, la limite supérieure allait de 36.123 € à 94.897 €.

Des conditions s’appliquent aussi au montant emprunté. La somme totale du prêt (PPL non inclus) doit être égale ou supérieur à 60% du prix de la maison ou de l’appartement. Le délai de remboursement s’étalera sur 5 ans et plus. A partir de 2013, la durée de remboursement de ce prêt a été élevée à 15 mois, pour des règlements mensuels fixes, toujours avec zéro intérêt.

Trouvez ici une énumération des dossiers nécessaires à l’achat

Identite

  • Reproduction de la carte d’identité ou de séjour (encore valide)
  • Copie du livret de famille (intégralité des pages)
  • Justificatif de résidence
  • Récépissé de paiement du loyer, contrat de bail ou justificatif d’hébergement
  • Reproduction du contrat de mariage/PACS
  • Reproduction du jugement de divorce (ou tout document qui atteste la liquidation définitive)
  • Société civile immobilière : Kbis et conventions

Projet

  • Achat immobilier ancien
    • Promesse de vente
    • Estimations tarifaires et descriptifs
  • Achat d’un logement neuf
    • Acte de réservation, descriptif, plans
    • Justificatif de la garantie de livraison, attestation nominative de garantie de remboursement, certificat d’assurance dommage-ouvrage
  • Documents confirmant l’apport
    • Relevé du compte épargne
    • Relevé des droits aux prêts épargne logement
    • Don : certification et carte d’identité du donateur
    • Procuration de vente
  • PTZ
    • Contrat de bail
    • 3 derniers bordereaux de loyer et récépissé par 6 mois des 2 dernières années

Détails à savoir avant la souscription au crédit immobilier

En novembre 2016, l’univers des crédits immobiliers a connu un ébranlement remarquable. Le taux d’intérêts (assurances et garanties non incluses) est allé en chute libre jusqu’à 1,31% alors qu’en 2015, il était de 2,28%. L’Observatoire Crédit Logement a même noté qu’en 2012, la moyenne du taux brut était de 3,22%. Retenu dans les annales du crédit immobilier, cet incident a été suivi d’un renversement de la tendance bien que peu spectaculaire. A la fin de l’année 2017, le taux est légèrement remonté à 1,53%, toujours d’après les calculs du même observatoire. L’euro se paie bon marché. Les investisseurs ayant misé sur une remontée jusqu’à 2% pour l’année 2017 ont donc perdu leur pari et leur argent.

Taux dans le crédit immobilier : au plancher en 2018 !

Qu’en est-il donc de la situation actuelle ? Au début du mois de février 2018, les prévisions d’Empruntis.com (courtier en crédit immo) définit un taux moyen de 1,45% pour la quinzaine d’années à venir et de 1,70% si le crédit est souscrit pour 20 ans. La tendance n’a pas changé depuis juin 2016, même lorsque les délais de remboursement sont extrêmement allongés (1,90% sur 25 ans). Le taux moyen pour un prêt sur 30 années s’évalue à 2,55% (frais et assurances non inclus), avec une diminution comparée à l’année précédente.

Plus aucun taux révisable. En raison de la dégringolade des taux sur les 6 dernières années, les prêts à taux révisables ont aussi disparu du marché. Toujours d’après l’Observatoire, ces prêts ne produisent que 0,1% du marché en 2017, s’ils ramenaient 22,1% en 2004 et 6,2% durant l’année 2013. Cette situation est tout à fait logique car lorsque les crédits à taux fixes sont en chute libre, les investisseurs dans l’immobilier ne se hasarderont pas à prendre un crédit doté d’un taux qui grimpera durant les années suivantes.

Prêt immobilier : qui bénéficie de la chute des taux ?

Admettons qu’un dossier courant puisse gagner des réductions de 0,20 à 0,30% sur les taux. Par dossier courant, nous supposons que le demandeur est un salarié avec une position stable, qui a les moyens de rembourser sa dette et qui a contribué au moins à hauteur de 10% pour le projet immobilier. D’après Hervé Hatt, à la tête du site Meilleurtaux.com, spécialisé en courtage immobilier, les banques voudraient vraiment octroyer des prêts et accepteraient de diminuer la valeur de leurs marchés pour attirer une nouvelle clientèle.

Les favoris des établissements bancaires. Lorsque le dossier déposé pour la demande est très persuasif, le taux pour un prêt sur 15 ans commence à 0,93% tandis que celui pour 20 ans débute à 1,18%. Ces chiffres ont été recueillis par Meilleurtaux.com en date du 2 février 2018. D’après Jérôme Robin, dirigeant chez Vousfinancer.com, également spécialisé en courtage immobilier, la concurrence des établissements bancaires est telle qu’ils essayent tous de retenir le dossier le plus solide, celui qui est capable de rapporter des ressources à banque par l’intermédiaire du dépôt d’épargne et de revenus.

Le prêt exclusif aux riches : un mythe !

Les banques ne limitent pas l’octroi de crédits aux riches. Les nouveaux venus (primo-accédants) représentés par des jeunes foyers pas toujours nantis, inondent les marchés financiers. Les établissements bancaires ne négligent pas ces derniers à qui ils offrent des taux intéressants pour des prêts de longue durée. Des offres disposant d’un taux à 1,80% (assurances non incluses) sur une durée de 25 ans existent bel et bien. D’après les observations de Cécile Roquelaure, en charge du département communication chez le spécialiste de courtage Empruntis.com, cette politique est utilisée par les établissements financiers pour garder les jeunes investisseurs dans leurs manches, afin de leur suggérer d’autres services comme les prestations d’assurances ou les investissements.

L’assistance financière aux primo-accédants. Les nouveaux venus pour un premier emprunt auprès d’une banque ont un avantage en plus : celui de bénéficier d’aides afin de finaliser leur projet. Par exemple, le prêt à taux zéro leur est offert tel qu’il a toujours été, mais juste avec quelques changements pour 2018. Le dispositif PTZ est subdivisé en zones. Les zones où la tension est élevée (A, A1) sont en principe les grandes villes. Le PTZ y est accessible uniquement pour les logements neufs et constitue 40% de la valeur du bien. Dans les secteurs moins tendus, le PTZ apporte 1/5 de la valeur du bien si celui-ci est neuf, et 40% s’il est ancien et que des réparations sont prévues. Une réforme en plus pour 2018 : l’aide personnalisée au logement « accession » sera destinée exclusivement aux investisseurs dans la zone C faisant acquisition de logements anciens. En parallèle, les collectivités contribuent aussi financièrement à leur niveau pour faciliter l’achat de logement à leurs résidents. Ce genre d’aide est souvent inconnu, et pourtant, il peut vous tirer d’affaire.

Les conditions pour bénéficier d’une subvention sur le projet immobilier

En réalité, les taux intéressants ne sont pas accessibles à tous. Un acheteur potentiel doit impérativement se frayer un chemin pour aller dans le bon sens des filtres utilisés par la banque. D’après Ulrich Maurel, créateur d’Immoprêt, un autre spécialiste en courtage immobilier, le point le plus important reste la présence d’une contribution personnelle qui servira à payer au moins les frais liés au traitement du dossier. Viennent ensuite la stabilité de la profession et du revenu, ainsi que la netteté de la situation bancaire (pas de découverts, taux d’endettement bas).

La place de l’habitation. Après le paiement d’une mensualité du crédit, la somme restante (également appelée reste-à-vivre) et l’écart entre loyer et échéance du prêt (appelé saut de charges) vont être analysés par la banque. Aussi, il est préférable d’être un salarié sous contrat à durée indéterminée, mais également de contracter le prêt à deux (meilleure répartition des risques). En principe, les établissements financiers privilégient la subvention sur les logements faciles à remettre en vente (bien situés et construction de qualité).

Prêt immobilier : soyez prudent !

L’octroi d’un prêt passe d’abord par l’analyse de vos comptes bancaires par la banque. A la demande des relevés les plus récents, elle verra tous les détails de vos mouvements d’argent. Ludovic Huzieux, de chez Artemis Courtage, vous recommandent de différer votre projet si vos comptes bancaires témoignent d’une appétence pour les jeux en ligne. Il vaudrait mieux attendre afin d’avoir un compte propre. Toujours d’après ce directeur associé de l’institution, il vaut mieux éviter d’avoir des refus sur les chèques, des prêts à la consommation ou encore des ATD.

Quelle attente pour un crédit immobilier ? Les banques sont moins réactives, et cela constitue un vrai obstacle. D’après Joël Boumendil, CEO d’ACE Crédits, spécialiste en courtage immobilier, la diminution du personnel cause une lenteur du traitement des dossiers. De plus, le marché est de plus en plus actif. Aussi, les institutions prêteuses passent plus de temps sur l’étude des dossiers. En somme, le temps d’attente pour la réponse à la demande de crédit s’allonge. Les acheteurs potentiels doivent donc présager un assez long délai de réponse pour savoir si le prêt leur est accordé.

Crédit immobilier : que craignent les institutions financières ?

Principalement : le risque. C’est l’ennemi N°1 des banques. Des institutions n’octroient pas de prêt sur un trop long terme (>25 ans) car cela est soumis à trop d’incertitude. Le prêt va devoir être assuré par plus de capitaux propres à la banque. C’est la raison pour laquelle une contribution personnelle est très encouragée. Selon Sandrine Allonier, de l’institution de courtage Vousfinancer.com, les marges faites par les banques sont acceptables, mais le souci de rendement sur les crédits fournis et la valeur ajoutée obtenue par leur relation avec le client les rend pointilleuses.

Une assu imposée ! La crainte du risque incite les établissements bancaires à exiger que le crédit ait une garantie. Au cas où le profil du demandeur ne conviendrait pas aux conditions de l’assureur, le prêt pourrait très bien être refusé. La banque préfère cette option à l’hypothèque. Selon Ludovic Huzieux, la procédure a un coût moindre pour la banque, mais en plus, le risque est partagé avec l’entreprise qui se charge de l’assurance.

Les conditions des banques sur les prêts immobiliers

Malgré la multiplicité et la dureté des conditions imposées par les banques, l’environnement du crédit immobilier continue à fructifier. En 2017, les meilleurs chiffres des 10 dernières années ont été enregistrés du côté des logements anciens : 970 000 contrats. En 2016, les ventes étaient dénombrées à 845 000. Du côté des logements neufs, l’année 2016 a compté 116 800 contrats de prévente, un chiffre qui pourrait être dépassé par le décompte de l’année 2017. Les constructeurs de logements individuels ont compté plus de 130 000 transactions pour l’année 2017, et ces chiffres rejoignent ceux de 2016, mais dépassent les 111 500 de l’année 2015.

Prêt immobilier 2018 : un domaine prometteur. Cette année sera celle du soutien des établissements bancaires au marché. Leurs ambitions dans cette lutte très concurrentielle seront de captiver la clientèle en diminuant leurs tarifs. Les prêts sur 25 et 30 ans seront également plus accessibles aux nouveaux acheteurs, afin de combler la flambée des prix des logements. Beaucoup d’établissements concoctent des moyens de financement destinés à des employés en CDD. Toutefois, les conditions de base resteront effectives (aptitude à rembourser, charge, reste à vivre du foyer).

Des clients informés. Les particuliers en quête d’un prêt immobilier mettent en avant leurs connaissances pour entrer dans les critères de sélection. Dorénavant, les dossiers reçus par les banquiers, les experts en courtage et les promoteurs immobiliers sont parfaitement ficelés. D’autres clients nécessitent quand même un coup de main. D’après Joël Boumendil, le courtier le meilleur intermédiaire car ses compétences, sa connaissance des conditions, son expertise sur l’établissement du dossier fait de lui un porteur d’affaires aux établissements bancaires. Sa présence est un gage de rapidité de la procédure et de l’accord dans les conditions les plus avantageuses pour tous.

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