Rachat de crédit immobilier

Rachat de crédit immobilier : Avis & conseils pour mieux choisir son crédit

Vous aimeriez épargner en diminuant le prix de votre prêt immobilier ?

Voici les informations clés que vous devriez avoir en main pour bien profiter de la procédure de rachat de crédit immo :

  • Premièrement, il faut que le temps qui reste à régler le prêt soit encore plus long que l’intervalle de temps des mensualités déjà réglées.
  • Les prêts recevables sont censés avoir un long délai de remboursement car les intérêts sont plus élevés pendant les premiers mois.
  • La somme qui reste à rembourser devrait être assez conséquente, supérieure à 50 000 €.
  • L’écart de taux entre les anciens crédits et le nouveau sera idéalement de plus d’1 point.
  • Renégocier un crédit nécessite du temps, et requiert donc une planification minutieuse.

Renégociation du crédit immobilier : la règlementation

L’opération de renégociation équivaut à régler totalement un crédit en cours puis à le substituer avec un autre crédit dont le taux a été révisé à la baisse.

La nouvelle négociation s’effectue au sein de la même banque qui a pourvu le premier crédit (c’est la renégociation à proprement parler), soit dans une tout autre banque (c’est le rachat).

L’analyse du rachat de prêt immobilier se fait sous deux perspectives :

  • L’établissement financier, d’une part, considèrent qu’il se met dans une position compromettante en octroyant un prêt à taux fixe. Aussi, il fera tout afin que le crédit soit bouclé totalement.
  • Les clients, d’autre part, aimeraient tirer parti des diminutions des taux du marché pour faire une renégociation de leurs crédits en cours.

Afin de cadrer les opérations de rachat et de renégociation, la législation a marqué les sanctions, notamment sur le remboursement anticipé. Elle prévoit donc un plafond sur les indemnités que les clients doivent à la banque lorsqu’ils prennent le nouveau crédit dans un autre établissement.

Le client est donc tenu de payer les indemnités inhérentes au remboursement anticipé. Celles sont discutées lorsque le contrat de crédit est conclu. En effet, un éventuel rachat de prêt immobilier n’est jamais inclus dans la négociation.

Remarque : Depuis que la loi n°99-532 du 25 juin 1999 est effective, les crédits souscrits après cette date, en relation avec la sécurité pécuniaire et les économies, ne sont pas soumis à l’obligation de payer une sanction pour un remboursement anticipé, si ce dernier est dû à la vente de la maison, elle-même causée par le départ du propriétaire en raison de son travail (ou de celui de son conjoint), par la mort, ou l’arrêt de son travail contre son gré. Tout ceci est mentionné dans le Code de la consommation en L. 312-21

Notez bien : à côté des procédures de renégociation ou de rachat sur le prêt immobilier, il y a un autre processus également appelé « rachat de crédits ». Celui-ci, très différent, consiste à rassembler tous les prêts non soldés complètement (prêts conso et immobilier) pour monter une mensualité unique.

Un rachat de crédit immobilier profitable, le bénéfice obtenu par la soustraction des coûts de l’ancien et de l’actuel crédit, couvre :

  • les IRA (indemnités de remboursement anticipé), équivalant aux intérêts sur 6 mois, mais plafonnés à 3 % de la somme qui reste à rembourser,
  • les frais inhérents à la garantie ou à la caution,
  • la somme restante doit être conséquente, 50 000 € au minimum,
  • le temps d’instauration du nouveau crédit, ainsi que les actions relatives au changement de banque.

Rachat de prêt immo : Quels frais à prévoir ?

Lorsque vous demandez qu’une banque rachète votre prêt immo, il faudra penser aux frais relatifs à la procédure. En effet, cette dernière ne sera avantageuse que si elle vous permet d’épargner plus que ce vous allez payer en frais inhérents. Un taux diminué contribuera à réduire le coût de l’intégralité de l’opération et vous dédommager des différents frais :

– Les IRA : également appelées « pénalités », ces indemnités à régler si vous remboursez totalement un crédit avant l’heure coûtent l’équivalent d’intérêts sur un semestre, mais ne dépassent pas 3% de la somme restante. Supposons que vous obtenez un rachat de votre prêt immobilier au mois d’octobre. Vous allez verser des IRA dont le montant équivaut aux intérêts perçus jusqu’au mois d’avril. A moins qu’une annulation de ces indemnités ait été discutée lors de la souscription du prêt (pour toute mise en vente du  logement ou paiement anticipé par vos moyens), vous allez devoir vous plier à cette règle. Par contre, si le crédit est racheté par un établissement concurrent, vous allez devoir dans tous les cas payer l’IRA.

– La garantie : la présence d’un nouveau crédit impose l’apport d’une autre garantie. En fonction de la garantie du prêt en cours, vous allez adopter diverses démarches :

  • Hypothèque : prévoyez les frais de levée de l’hypothèque et une garantie autre que la précédente.
  • Garantie du prêt initial sous la forme d’une caution: reprenez la quote-part restituable du FMG (fonds mutuel de garantie) du précédent crédit qui est de 75%. Avec le montant obtenu, vous allez couvrir une partie de la garantie destinée au prochain crédit.

– Les frais inhérents au traitement de votre demande : à payer à l’établissement qui rachète votre crédit et entame un nouveau contrat.

En tant que client, vous êtes libre de faire une nouvelle négociation sur les termes de votre emprunt immobilier ou demander à une autre banque de racheter votre crédit. Si l’établissement actuel ne trouve pas d’intérêts dans la première procédure, car les taux seront révisés à la baisse, il peut arriver qu’il vous l’accorde afin de vous garder en tant que client. La renégociation reste toutefois une demande compliquée et incertaine, d’autant plus que l’établissement pourrait exiger en contrepartie que vous preniez d’autres services (investissement ou prestations d’assurances).

Si vous obtenez la renégociation de votre prêt immobilier, cela vous exonèrera du paiement des frais liés au rachat de prêt, comme les indemnités de remboursement anticipé, la garantie, les frais de traitement de dossier. Toutefois, l’établissement bancaire actuel ne pourra pas vous offrir les meilleurs taux du marché. Il vous faudra savoir négocier !

Par contre, les établissements concurrents pourraient vous offrir des formules concurrentielles en matière de prêts immobiliers (taux moindres) afin de vous attirer dans leur clientèle. Ces offres de crédit immobilier servent en effet à attirer les nouveaux venus.

Principes du rachat de credit immobilier

Selon les taux que proposent les banques, mais aussi les frais mentionnés plus haut, vous allez devoir vérifier les détails suivants pour estimer le bénéfice de la procédure, surtout pour avoir des économies plus conséquentes.

Déterminer la somme qui reste à payer dans le prêt initial

Votre agent bancaire vous a donné un tableau décrivant l’amortissement et les coûts du premier prêt au moment de la signature. Calculer le capital qui reste à rembourser ainsi que le reste du délai. En cas de perte du document, vous pourrez l’obtenir sur demande mais un coût est à prévoir.

Définir la durée du nouveau prêt

– 1er cas : Vous aimeriez conserver le même délai de remboursement pour diminuer vos mensualités. Voici quelques principes à considérer :

  • Le crédit immobilier actuel est remboursé à un tiers, la procédure ne vous sera profitable que si vous demandez un autre crédit immobilier dont le taux sera en dessous du précédent de 1 point. Lorsque l’écart entre les deux taux est minime, l’opération ne vous sera d’aucun intérêt car vous allez régler des frais inhérents à la procédure (référez-vous à la section détaillant les frais).
  • Le crédit immobilier actuel est remboursé aux deux tiers, (sans être arrivé au troisième tiers), la procédure ne vous sera profitable que si vous demandez un autre crédit immobilier dont le taux sera en dessous du précédent de 2 points.
  • La phase de remboursement est dans le troisième tiers, la procédure de rachat vous apportera des gains. En principe, lorsqu’il s’agit d’un crédit amortissable, une grande portion des intérêts est remboursée dans les premiers mois de la durée du crédit. Au fur et à mesure que le temps passe, la portion des intérêts va décroitre. Pourtant, la renégociation du prêt va faire décroitre le taux, ce qui n’assure en rien les bénéfices.

– 2ème cas : Vous aimeriez écourter le délai, (demander un rachat du crédit immobilier sans changer le montant des mensualités ou même en les augmentant). Il s’agit d’une procédure fortement profitable. Si vous en avez le moyen, c’est la méthode la plus recommandée. Au cas où vos revenus se sont étoffés après la signature du contrat de crédit, vous aurez tout à gagner en écourtant le délai et diminuer le coût total du prêt, mais surtout en ne restant pas longtemps endetté.

Résumé : Vis-à-vis des mensualités du nouveau prêt, il est aussi recommandé d’être vigilant face au coût final du prêt, et estimer ainsi les bénéfices possibles. Rappelez-vous que la procédure de rachat de votre crédit immobilier implique des frais.

Rachat de crédits immobilier : instauration

L’étape n°1 de la procédure consiste à émettre une demande depuis le site de l’établissement bancaire. A ce niveau, vous n’êtes pas engagé et vous n’avez aucun frais à payer. Les banques utilisent très souvent un formulaire à remplir depuis leur plateforme. Celui-ci contiendra les données expliquant la situation personnelle du demandeur, mais aussi sa situation financière (détails des crédits en cours, situation salariale). Lorsque la demande est reçue par les agents de la banque, ceux-ci procèdent à une étude de faisabilité en tentant compte des données du formulaire. Si la possibilité du projet est affirmée, la banque procède à l’instruction de la demande.

Il faudra alors compléter les papiers en y insérant les justificatifs, et envoyer le tout pour avoir un avis définitif. Cet avis sera accordé par un département aux compétences d’investigation plus poussées. Si l’accord est donné, le crédit sera validé et les fonds libérés. Le deuxième établissement bancaire va alors rembourser la totalité des créances auprès du premier établissement, soit par chèque, soit par virement bancaire. Le mois qui suit ce mouvement d’argent, le demandeur commencera à liquider ses mensualités. Il y a une phase indispensable entre la prise de décision et la libération des capitaux : le contact d’un notaire pour la mise en hypothèque du bien, considéré comme une garantie pour la banque.

Les moyens pour avoir les taux les plus avantageux en 2018

Il y a deux procédures tout à fait distinctes. Tout d’abord, le rachat du prêt immobilier sert à la deuxième négociation des taux par l’intermédiaire d’un autre établissement bancaire afin de diminuer les intérêts (compte tenu des IRA de 3% de la somme restante à payer). Ensuite, le regroupement des crédits immobiliers a pour but d’alléger les mensualités, mais vise aussi gagner un taux inférieur par rapport au précédent prêt (cela dépend de la nouvelle banque et de la conjoncture financière). Notez bien qu’un refinancement n’est pas une procédure bancaire à proprement parler. Ce mot indique les dettes des banques du pays contractées auprès de la BCE (Banque Centrale Européenne).

Pour avoir des taux plus profitables, il est indispensable de prospecter auprès des banques expertes dans le rachat de crédit immobilier (intermédiaires, banques classiques, institutions de crédit). Il est essentiel de se référer à un comparatif des taux, notamment le coût total de la dette restante. En effet, ce sera la somme à régler par le demandeur, et en fonction du délai ou du prix de la procédure, l’écart des taux aura plus ou moins un retentissement. Les données à évaluer ne se limitent pas aux taux des crédits (ancien et nouveau), il y a aussi le taux appliqué à la couverture assurantielle qui peut peser lourd dans la procédure.

Rachat et renégociation : peut-on comparer ?

Il s’agit de deux procédures bien distinctes. Le rachat ou regroupement de crédits vise à réunir plusieurs crédits, ce qui engendre une diminution du montant des mensualités. La renégociation s’adresse à un seul crédit immobilier, vise à en vérifier les modalités (durée, taux, mensualité) avec la même banque qui a fourni le prêt. Notez bien que la plupart des clients des banques en ligne sollicitent un prolongement du délai de remboursement, et pourtant, abréger cette durée est aussi tout à fait faisable. Pour renégocier un crédit, le demandeur contacte la banque prêteuse. Ensuite, les deux parties vont établir un avenant de contrat mentionnant les conditions nouvellement agréées, et signer. Contrairement au prêt immobilier, il est impossible de faire une renégociation sur un crédit à la consommation.

Frais inhérents au rachat de crédit immobilier ?

Pour réunir des crédits pour les transformer en un unique, il est indispensable de régler chaque dette de manière anticipée. Le nouvel établissement auprès duquel le nouveau crédit sera établi va vous faire signer un contrat pour le règlement sur une échéance convenue de la somme due dans les anciens prêts. Cette opération implique des frais, notamment les indemnités du remboursement anticipé (équivalant aux intérêts sur 6 mois avec un plafond de 3% du montant), mais aussi les honoraires du notaire en cas de mise en hypothèque. Sachez que le traitement du dossier implique également des frais spécifiques, mais en principe, ils sont déjà intégrés au montant du nouveau crédit, et ainsi dans  les mensualités. Toutes ces modalités doivent être mentionnées dans le contrat de prêt qu’il faut lire avec précaution, puis signer pour qu’il soit définitivement conclu.

2017 et 2018, qui gagnent au rachat de crédit immobilier ?

Pour que le crédit immobilier soit avantageux, il faut prendre en compte divers paramètres. La simulation ne vous engage à rien, et elle n’est pas facturée. Vous pourrez ainsi voir si l’opération de rachat vous sera bénéfique financièrement ou non. Evaluez les critères suivant pour définir si l’opération est intéressante ou non. D’abord, le montant à rembourser doit être encore assez élevé.

Si le délai restant est inférieur à 5 ans, l’opération présente peu d’intérêts. Evaluez la sous tous les angles. Si le remboursement est dans la deuxième phase, vous gagnerez peu sur les intérêts, mais un peu plus sur l’assurance. Nous avons un article détaillant la question : “Un rachat de crédit immobilier est-il avantageux seulement au début ?” Nous vous y expliquons que les bénéfices sur l’assurance sont importants en cas de rachat sur un crédit assez ancien.

Le taux d’intérêt sur le deuxième crédit doit aussi être inférieur à celui sur le premier. Un écart de 100 points au minimum est nécessaire. Toutefois, les cas doivent être étudiés un par un en tenant compte des autres paramètres. Rappelez-vous aussi que le rachat du crédit implique des frais à régler à la banque. Il s’agit d’une somme censée combler la perte d’un certains montant d’intérêts lorsque vous fermez le contrat. Toutefois, il y a une limite à ces montants. Il vous faudra donc être sûr que les bénéfices apportés par l’opération de rachat surpassent largement ces frais. Soyez prudent car c’est un des risques de la procédure.

Renégociation dans la même banque ou rachat par un autre établissement ?

Afin de réduire le taux des intérêts, deux options s’offrent à vous : demander un rachat par un établissement autre que celui qui a pourvu le crédit à un meilleur taux, ou renégocier auprès du même établissement. La première option vous vaudra de payer des indemnités pour le remboursement anticipé, la seconde vous coûtera l’ouverture d’un nouveau compte bancaire.

Dans la deuxième possibilité, les frais impliqueront ceux du traitement du dossier, effectivement moins chers que les pénalités dues au remboursement anticipé. Toutefois, le taux ainsi obtenu pourrait être plus élevé que celui d’un autre établissement. Il faut aussi vous assurer que les cotisations d’assurance sont bien intégrées au nouveau crédit. Afin de vous faciliter le choix et la comparaison des formules, vous pouvez vous référer à notre billet intitulé « Quelle opération est plus rentable, la renégociation ou le rachat du crédit immobilier ? »

Les années 2017 et 2018 sont le témoin de la rivalité encore plus forte entre les établissements bancaires pour la récupération et le maintien des crédits immobiliers encore effectifs.

Le bénéfice retiré des mensualités pourra être utilisé à d’autres fins. La période allant de 2016 à 2018 semble avoir été la plus propice au rachat du prêt immobilier. Elle est notamment marquée par la décroissance des taux d’intérêts de manière durable. Cependant, le risque d’une flambée dans les prochains mois n’est pas à écarter. Il est donc judicieux de tirer parti le plus tôt pour en sortir bénéficiaire. En attendant la descente des taux, on ne peut pas être sûr de la compensation sur les paiements du crédit actuel. Essayez de simuler ce que donnera un rachat sur votre crédit immobilier.

Diminuer la durée ou la mensualité ?

Vous avez le choix entre compresser le délai de remboursement en tenant compte du capital restant, et diminuer le montant des mensualités mais garder la même durée de remboursement, mais pouvez aussi combiner les deux méthodes.

La réduction du temps de remboursement constitue la meilleure option, financièrement parlant. Vous gardez les mêmes mensualités ou vous en augmentez le montant si vos finances le permettent. Le remboursement sera ainsi plus rapide, les intérêts seront nettement moindres, et la durée de paiement de la couverture assurantielle sera écourtée.

Cependant, si votre équilibre financier est encore assez compliqué, qu’une marge mensuelle assez large est nécessaire, optez plutôt pour la diminution des mensualités. Vous pourrez ainsi faire jouer la différence sur d’autres dépenses du quotidien. La période allant de 2016 à 2018 a été la plus propice au rachat de prêt immobilier.

Une diminution des taux d’intérêts sur les crédits a été observée, et ce, de manière durable. Cependant, le risque d’une flambée dans les prochains mois n’est pas à écarter. Il est donc judicieux de tirer parti le plus tôt pour en sortir bénéficiaire. En attendant la descente des taux, on ne peut pas être sûr de la compensation sur les paiements du crédit actuel. Essayez de simuler ce que donnera un rachat sur votre crédit immobilier.

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